那一场呼啸而过的青春

“金九银十”，寂静的旺季_我的网站

尼基塔第三季

A | 车主女儿还在纸条写下对G3的不舍和感激，“小鹏，不管天涯海角，我们都是朋友，谢谢你，你贴心为我放音乐，为我父母导航，我即使结交新朋友，也不会忘你，我祝你到新家，快乐、幸福”，还手绘了一张小鹏G3的简笔图。
何小鹏表示，这件事一天的时间传遍了整个公司。

B | 作为一名从业十余年的地产观察者，我注意到今年秋天的媒体语境中，“金九银十”这个词几乎失去了往日的声量。

C | 市场的喧嚣被一种近乎凝滞的静默取代，这种静默，比任何数据都更能反映当前楼市的真实温度。                   回顾去年国庆，受“9·24”新政提振，全国多地楼市曾短暂回暖。“这张纸条激励了我们很多人，让我们更加坚信，我们做的这件事情是多么的有意义。但我们还有很多地方都做得不够好，我们真的还需要更加努力，真正提高所有鹏友的满意度。最后想说，鹏友，谢谢你！希望今后的日子G9能够陪伴你走过更美好的人生！”
就是这样一件事，却引发了两种观点的激烈交锋。广州、深圳等地甚至还出现了抢房的盛况，媒体铺天盖地的“金九银十”报道，确实也成色十足，当时市场普遍认为，房地产已触底，2025年上半年将迎来反弹。有人大受感动有人直言“戏太多”纸条的事情是昨天发生的，何小鹏在今天中午就发了一条长长的微博。有人发现，何小鹏还买了热推。多种迹象都表明，何小鹏对这件事很上心。                   然而，刚刚过去的国庆中秋双节，却几乎迎来近十年最差的楼市。笔者到南昌一些新推楼盘走访，开发商也推出了特价房源、赠送车位、家装补贴以及“保价”等一系列营销活动，但与去年国庆的盛况相比，今年就冷清多了，没有了热闹的人流，曾经彻夜不息的灯光暗了下来，促销横幅在秋风中褪色，这一切与去年的盛况形成鲜明对比。
何小鹏描述了很多细节，比如车主女儿现场的泣不成声，又偷偷用纸巾写字作画藏在车里，以及纸巾被发现后一天传遍整个公司。当然这些细节也是引发争议的重要原因。                   一位销售坦言，9月份以来，在各种促销攻势之下，新房销售确实稍有好转，主要是以价换量推动一些刚需用户下定决心，但是整个市场并未发生根本性改变，“数据一如既往难看，我们售楼中心好多人都兼职卖二手房了。有人认为很真实，感动到泪目。不少人指出小孩子就会对旧东西恋恋不舍，这就是天真无邪的感情流露。甚至有人提议小鹏可以把这辆车和纸巾留在小鹏的博物馆。”这话语背后，是整个行业正在经历的深刻转型。                   与去年此时密集的政策刺激不同，今年从中央政治局会议到地方政策出台，基调都转向“稳预期、防风险”。在这部分人眼中，小鹏不再是冰冷的机器，而是有感情寄托在里面。何小鹏的最后一段话大意也是表示深受感动和鼓舞，以后会继续努力等等。政策重心从刺激交易转向托底市场，这种转变正在重塑全社会对房地产的认知。                   首先，购房者心态已发生根本性转变。过去三十年房地产之所以狂飙突进，一方面是其居住的属性需求，另一方面则是投资需求，或者是炒房的需求，而投资向来是买涨不买跌，买的是一个预期。

D | 事实也证明，在那个“买涨不买跌”的年代，上涨预期催生了楼市黄金二十年。另一面，是不少人认为这是拙劣的情感营销。之所以会这样说，因为不少人怀疑事情的真实性，还对其中的多处细节提出质疑。首先是买热推被人觉得太刻意，本来就是温情牌，加了钱就变味了。还有纸巾是如何一天传遍全公司的。而今，在住房总量基本饱和、空置率居高不下的背景下，房子的投资属性正在剥离，回归居住本质。因为门店在西安，何小鹏远在广东的公司里。有人认为小孩子刻意向工作人员要纸巾，而不是直接要纸来留言作画，还偷偷藏在车里，有点不太符合常理。

E | 毕竟纸巾在店里应该很容易获得，再个擦眼泪和写字作画还是很容易区分的。这种转变使得购房逻辑彻底反转——现在是“买跌不买涨”，甚至“只看不买”。也有人认为小朋友的字和画都太“好”了，暗示是代写的。事实上，不少报道用来描述大佬的创业史，也喜欢提到纸巾的梗。

F | 这也就能解释为何现在各种大促，反而让民众有了未来更便宜的想法。比如在纸巾上写上了创业计划拉来投资这种戏码。国家力推四代住宅提升品质的同时，存量房激增成为去化的最大挑战。
这就更加深了纸巾一事的营销色彩。

G | 当然即使事情本身是真实的，也有人认为何小鹏刻意描述细节，制造感人的氛围，有过度加工的嫌疑。国盛证券研究表明，我国存量住房已基本满足需求，未来十年住房需求可能再降三成。住建部2025年3月公布的数据显示，全国城镇住房空置率达16.2%，涉及3.9亿套城镇住房。

H | 毕竟对一个车企来说，小孩子并不是汽车的直接受众，过分渲染有点跑题了。甚至有人给小鹏支招如何写这次的文案。商业地产同样不容乐观。或许小鹏不需要过多描述细节，只要写两三句话写清事实即可。

I | 仲量联行数据显示，今年二季度全国主要城市甲级办公楼新增供应170.5万平方米，其中一线城市占115.8万平方米。集中供应推高上海空置率至24.6%，广州至23.8%，深圳更是达到26.5%。既能达到营销效果，又不会被认为过度营销。

J | 网友的文案：“家里用G3置换G9后，小姑娘在门店给我们留下了这张纸巾。还没到寒冬腊月，但心里已然温暖如春。”这是不是比何小鹏那段会好一点呢？另外，不知道何小鹏的文案是他自己写的，还是市场部的同事提供的，但何小鹏不是因为文案第一次翻车了。去年4月份，何小鹏用车主的脑部核磁图做宣传，也是脑洞大开，当时引发广泛争议，后来何小鹏也主动删了该条微博。
回头再看看这波纸巾文案，好像也不觉得太奇怪了。其次，高空置率叠加经济增速放缓，强化了市场对房价下行的预期。不过比起小鹏这事，有两个例子则翻车的比较彻底，让人至今仍记忆犹新。

K | 特斯拉车主的少冰、三分糖奶茶某手机的免费升舱不知道还有多少人还记得“特斯拉车主的奶茶”。看国家统计局发布的全国70个大中型城市房价，8月份一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.2%、1.0%、0.9%和0.8%；二线城市二手住宅销售价格环比下降0.6%，降幅扩大0.1个百分点；三线城市二手住宅销售价格环比下降0.5%。9月份70个城市环比同比全部下跌，无一例外。一线城市跌幅为1.0%左右（北京、上海、广州、深圳降0.9%、1.0%、0.8%、1.0%），二、三线城市跌幅为0.7%和0.6%左右。当时特斯拉刚刚经历过上海车展的维权，还处于舆论的风口浪尖。突然在一天晚上快12点时，特斯拉官方微博就发了一条长微博。同比已经有不少城市跌幅达10%，意味着去年200万购入的房产，如今蒸发20万价值——这几乎是普通工薪阶层两年的收入。这种持续阴跌进一步固化了购房者的观望心态。

L | 当前购房门槛确实显著降低：首付比例最低降至15%，首套房贷利率探至3.05%，公积金贷款利率更低至2.6%，房价较2021年高点平均回落超30%。大意就是承受了巨大压力，但是车主们对特斯拉很支持，各地的服务中心和门店陆续收到车友们自发送过来的各种慰问品，有奶茶、甜品等等。

M | 甚至奶茶还备注了三分糖、少冰等细致的口味要求，引得一众网友质疑。然而，这些“利好”并未激发购买热情，反而让更多人期待“更低的底”。

N | 谈论房价时，人们语气中的迟疑取代了从前的笃定，谨慎算计压过了冲动消费。

o | 即使有真实需求的购房者也会变得格外谨慎，担心自己今天买入明天就贬值，成为接盘侠。

有网友指出，车主还能记住特斯拉人员的冰、糖比例，“尴尬得我抠出海景房”。笔者去年8月曾写《熊市买房记》记录当时的买房遭遇和心态，后来买房泡汤核心也是害怕做接盘侠。

p | 有开发商悄悄将“限时折扣”改成了“保价承诺”，试图对抗那看不见却无处不在的贬值预期，但于大势而言，仍显得有点螳臂当车。
特斯拉一时间感动得热泪盈眶，不过评论区却堪称大型翻车现场。一面是特斯拉当时受到质疑，一面是充满委屈的自我安慰，总觉得怪怪的。而某手机品牌的升舱事件更加是典中典，可谓远古梗考古。

q | 当时某手机品牌员工发了一条微博，大意就是自己凭借自家手机，让餐厅负责人免单，还被免费从硬座升舱到卧铺。

r |
当时这事被王思聪狠狠骂了一顿。为何温情牌容易翻车？从上面三个例子中，我们思考下温情牌为何容易翻车。

s | 首先从品牌调性上来说，并不是所有的企业都适合打温情牌。虽然上述三家企业都具有互联网基因，很多互联网的营销方式都可以用。但这几家都是偏硬件的互联网企业，产品和服务才是第一位，用温情的手法可以，但必须主次分明。再者，交付风险成为悬在购房者头上的达摩克利斯之剑。

t | 开发商债务危机频发，连昔日稳健的万科也面临考验。根据万科财报，截至2025年二季度末，万科流动负债有6411亿元，其中一年内到期的短期债务合计有1578.59亿元，但其账上货币资金有740亿元，规模持续下降，无法覆盖短债，公司存在一定短期偿债压力。当民营房企普遍陷入信用危机，“能否交房”远比“价格多优”更令人关切。比如在小鹏的例子中，想用温情牌也可以，但别太用力了。在风险面前，低价已失去吸引力。所以这个尺度要把握好。要知道，痛哭未必伤心，真情未必落泪。过度强调产品带来的情感效果，显然是不合适的。 8月国务院会议重申要“采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳态势”，释放积极信号。

u | 京沪深三大一线城市也开始逐步松绑周边区域的限购，先是8月初北京大幅放宽五环外的限购措施，并在全市范围内优化公积金政策；下旬上海放宽外环外限购，房贷利率也不再区分首套和二套，在进一步利好需求的同时，风向标意义也被看重。9月深圳也跟进，成都、长沙等其他二、三线城市也都打出各种促销牌，促进各地项目加快销售和行情向好。

v | 毕竟，硬件企业的粉丝文化还是和娱乐圈的饭圈不一样的，总想寻求情感上诉求是忌讳。另外打温情牌的时机也很重要。现实证明，在周期面前，我们能做的终究有限。

w | 回顾房地产下行的这三年，我们见证了政策的频繁调整、开发商的奋力自救，也目睹了中国人对“居者有其屋”的传统执着与投资狂热如何相互交织。去年特斯拉正在质量风波中，最需要的是证明产品质量，而不是深夜给自己写了一封充满委屈的鼓励信。当然，如果这封信是对内的就没啥问题。当市场从非理性繁荣回归冷静，或许正是价值规律重新主导的时刻。对外就显得有点矫情了。在负面舆论之下，温情牌很容易被认为是对冲的策略，也容易被解读为自导自演的感动。事实上，只要是温情牌就会遭受质疑，因为大众的情感感知是有很大差异的。《史记》有言：“察势者明，趋势者智。”当下的中国房地产，正从口号驱动的狂欢转向周期审视的理性。同一件事就会不同的解读，硬件产品好控制，大众情绪可不是好掌控的，搞不好就要翻车。更何况，在现在营销泛滥的时代，温情牌早就被用烂了，效果也大打折扣。

x | 以后温情牌还是少用吧，起码别再加热推了。

y | 人们开始学会像秋收后盘点仓廪的农人，懂得留种比挥霍更需要智慧与定力。市场的体温或许暂时偏低，但正如日本楼市在沉寂二十年后重现生机，欧美经历百年起伏仍保持活跃交易，中国房地产的调整并非终点，而是一场合乎时序的回归。我们需要的是耐心，静候这个巨量市场在新的平衡点上重新找到它的节奏。本文来自微信公众号：秦朔朋友圈（ID：qspyq2015），作者：梁云风。